簽訂購房合同的時候需要明確違約責任。違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達不到交房條件卻強行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意：

1、在合同里應當約定較高的違約金,在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預期實在沒有把握,可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上(一般開發(fā)商會約定為萬分之三)。

2、解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息,存款和貸款利息的差別非常大。

3、在履約延遲的情況下,務(wù)必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金,要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。

4、在可能的情況下,將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應的違約責任,比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等,分別約定切實可行的違約責任或賠償損失的計算方法。

如果只是約定“一方違約的,應當向?qū)Ψ匠袚鷵p失賠償責任”,這樣的條款有等于無。約定得越詳細越好,才能使違約條款落到實處。

很多人簽訂購房合同的時候都是非常的謹慎的，并且在購買房屋之前需要關(guān)于房屋的購買價款，房屋交付的時間做出充分的協(xié)商。所以按照法律當中的規(guī)定，雙方當事人在簽訂購房合同的時候，首先就需要約定好具體的事項，然后才能夠處理。

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關(guān)確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

(1)出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

(2)有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

(3)在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

(4)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應當收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

(5)涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

雙方當事人之間關(guān)于房屋買賣問題能夠達成一致的意見，那么就可以簽訂房屋買賣合同，一般情況下都是屬于合法有效的合同。當然的，如果不是當事人真實意思的表示，雙方當事人都在惡意串通損害國家利益的情況，那么根據(jù)《民法典》規(guī)定，將會導致合同是無效的。